Sådan køber du råareal: En 4-delt guide til at lave de rigtige valg

Køb af rå (også kendt som uudviklet) land kan være en stor investering eller midler til at bygge et hjem eller en virksomhed. Der er dog en række særlige overvejelser og bekymringer ved køb af råareal, der skal behandles før, under og efter processen med at købe din ejendom. Hvis du tager passende forholdsregler og konsulterer de rigtige advokater og fagfolk, kan du i høj grad reducere risiciene og øge fordelene ved din råareal.

Trin

Del 1 af 4:

Danner en plan

1. Bestem årsagen til at købe jorden. At købe råareal er anderledes end at købe et hjem, og der er mange spørgsmål en potentiel køber skal spørge, før du starter processen. Nogle vigtige spørgsmål omfatter: Hvorfor køber du dette land? Håber du at bygge et hjem på landet?Planlægger du at gå videre og oprette et ranchhus og landbrugsområder? Køber du det i håb, det øger i værdi over tid? Svaret på alle disse spørgsmål kommer med specifikke risici og overvejelser, og at have specifikke planer for dit land er nødvendigt, før du begynder processen med at se. Der er en række grunde, at folk køber råareal, herunder:

Landbrug / Ranching.
Opbygge et hus eller et hjem.
Diversificering af ens portefølje.
Spekulation (håber prisen vil stige senere).

2. Kom op med et budget. Dit budget skal medtage penge til flere trin, som de fleste andre jord- og boligkøb ikke så godt som de fælles udgifter til køb af jord. Planlægger at inkludere penge til følgende i dit budget:

Rettidig omhu. Du skal foretage en masse forskning vedrørende det land, du vil købe, der normalt ikke er nødvendigt for udviklet jord.

Nedbetaling. Hvis du køber jorden for at udvikle en gård eller ranch, kan du muligvis få specialiserede lån, såsom dem, der tilbydes af USA Department of Agriculture Farm Service Agency. Nedbetalinger tendens til at være højere for rå jordkøb, fordi ting som huse, som bankerne kunne bruge som sikkerhedsstillelse for lånet, ikke eksisterer på råarealer. Din nedbetaling kan variere mellem 20-50% af den samlede pris på ejendommen.

Konvertering. Dette omfatter omkostningerne til alt, hvad du skal gøre for at konvertere jorden til din brugte brug, såsom at opbygge et hjem, løbende kloaklinjer osv.

Bære omkostninger. Dette omfatter ting som interesse på dit lån og eventuelle ejendomsskatter. I modsætning til boliger anses råarealer ikke for at afskrive for føderale skattemæssige formål, så du kan ikke tage en afskrivningsskat fradrag for råarealer.

Hvor mange penge træner dette ud til i dollarbetingelser? Typisk bør du for nedbetaling og andre omkostninger forsøge at have omkring 20-25% af købsprisen tilgængelig i kontanter som en tommelfingerregel. Derudover bør du have en stabil strøm af indkomst til dækning af omkostninger (som lånets tilbagebetalinger). Dette vil også hjælpe dig med at kvalificere dig til enhver udlån, du måtte kræve. .

3. Start din søgning efter tilgængelig jord. Når du har fastslået, hvad du vil bruge jorden til, og hvad dit budget er, kan du begynde søgningen efter ledig jord i dit prisklasse, der opfylder dine krav. Der er en række forskellige måder at starte din søgning.

Scan lokale aviser, forespørgselsbønder i lokale landdistrikter og forskningshevictions, bankforeclosures og skattesalg.

Gå gennem en ejendomsmægler. Dette er en særlig god mulighed, når din søgning er et sted uden for staten eller langt væk fra din nuværende bolig. En ejendomsmægler kan også kunne fortælle dig, om der er fremtidige zoningplaner, der kan påvirke dine egne planer.

4. Undersøge naboegenskaber. Du vil gerne vide, hvilken slags egenskaber du grænser op, og om industriel landbrug eller landbrugspraksis vil påvirke værdien eller levability af dit land.

Du bør også vide, om de nærliggende egenskaber har nogen ret til måde eller lempelser på det land, du overvejer.

Del 2 af 4:

Find din ideelle ejendom

1. Sørg for, at der er adgang til spildevand og vand. To ting, der gør jord i det væsentlige ubrugeligt, er mangel på et septisk system og / eller en vandkilde. Disse er de vigtigste ting at overveje, når du undersøger egenskaber.

Kloaksystemer er en vigtig overvejelse. Off-the-gitterlandet kan nogle gange ikke tilsluttes et kommunalt kloaksystem, så når du foretager købsbeslutningsplan for et septisk system. Sørg for, at din ejendom ikke kun er zonet for septisk, men har plads til at installere et septisk system langt nok væk for at undgå vandforurening.
Har dit land adgang til vand? Trucking Water er dyrt og indsamling af regnvand er ineffektivt på de fleste steder. Sørg for at have adgang og rettigheder til vand og, hvis du planlægger at grave en brønd, faktor, at i din beslutning, da dette kan blive ret dyrt.

2. Overvej veje og topografi. Jordsystemet i dit land, og hvordan / hvis du kan nå det ad vej, bestemmer også dets værd. Tag topografi og transport seriøst i søgningsprocessen.

Har din ejendom adgang til en vej? Hvis ikke, bør du være villig og i stand til at bygge en som utilgængelig jord er også i det væsentlige værdiløst. Hvad er klimaet som? Hvis du køber i et område med kolde, snedækkede vintre, der overvejer typen af vej, hvis nogen, der fører til dit land, er særligt vigtigt.

Endnu en gang skal du kontrollere omhyggeligt for eventuelle lempelser. En lempelse betyder, at du ikke ejer 100% af dit land, og det er muligt, at et brugsselskab eller en anden grundejer regelmæssigt kan bruge dit land. Dette kan påvirke, hvordan du kan bruge dit land, såvel som dets succes som en investering.

Overvej elektricitet. Hvis din ejendom er langt væk fra nettet, hvordan planlægger du at få elektricitet til din placering? Du kan betale kraftfirmaet til at strække en pol i din retning, hvilket kan være dyrt, eller brug alternative kilder som vind eller sol.

Hvad er topografi af dit land? Tage varsel om, hvor vandet løber, og hvis dit land kan støtte infrastruktur. Pas på tegn på oversvømmelser og kender jordtyper og klasse. At kende din jordtype påvirker også din evne til at bore og oprette en vandkilde som en brønd, så sørg for at du faktor i de ekstra omkostninger ved at bore gennem noget som sten i modsætning til en blødere jord som sand.

3. Kend dine rettigheder, og vær opmærksom på miljøbegrænsninger. Ofte er lovlige jargon og eksisterende begrænsninger vanskelige at forstå. Desværre kan visse begrænsninger baseret på zoneinddeling og miljø i høj grad påvirke dit lands værdi, og hvordan du kan bruge det.

Sikre dine rettigheder. Der er forskellige rettigheder, der går ind i køb af råarealer. For eksempel har du ret til noget, der findes på jorden, såsom jordolie, naturgas, guld eller andre værdifulde materialer? Sørg for at se på dette på forhånd for at redde dig en lang, juridisk kamp og mulig tab af penge. Overvej også jagtrettigheder. Owning ejendom, på nogle områder, giver dig ret til at nægte jagt på dette land. Se ind i dette før tid, og overvej din egen komfort og bekymringer om spørgsmålet om spiljagt.

Hvordan er dit land zonet? Hvordan og hvis jorden er zonet, påvirker din evne til at bygge et hjem på dit land. Tjek jordens zoneinddeling meget tæt, før du underskriver noget papirarbejde, idet der lægges særlig vægt på, om jorden tidligere var zonet for noget, der kan afskrives værdien over tid. Industrielt landbrug, for eksempel efterlader kemiske rester, der synker et lands værdi.

Tjek eventuelle eksisterende miljøbegrænsninger, især hvis du køber meget landdistrikter. Vandfronter og vådområder har især en række strenge retningslinjer om brug og bygning, som begrænser for ejerens planer. Disse kan for eksempel omfatte en truet art habitat. Derudover, hvis du planlægger på landbrug på nogen måde ud over en simpel hjemmehave, skal du sørge for, at dit land er zonet til landbrugsudvikling.

4. Forbered spørgsmål til sælgeren. Før du begynder at se på ejendomme og kontakte sælgere, skal du udarbejde en liste over spørgsmål til at spørge, baseret på dine specifikke behov og ønsker at sikre, at jorden er værd at se. Et par generelle spørgsmål til at bede sælgeren eller sælgerens agent omfatter:

Er partiet byggeligt?

Er der nogen begrænsninger eller indgreb på ejendommen, jeg burde være opmærksom på, før jeg køber?

Er der nogen fælles faciliteter, som vandsystemer, septiske systemer eller veje, boligejere eller udviklere skal klare sig? Hvis ja, hvad vil mit specifikke ansvar være?

Vil der være boligejerforeningsgebyrer?

Er nogen portioner af de jordbetegnede vådområder eller floodplain?

Har webstedet adgang til elektricitet, naturgas, byvand eller kloak?

Er der vand på stedet? Hvad er strømningshastigheden og kvaliteten?

5. Lav en tur for at se landet. Intet vil rydde dine ideer om, hvilken slags jord du vil have bedre end faktisk at se på nogle ejendomme. Du vil straks indse, hvilke appellerer til dig, og hvad gør det ikke, og du kan veje fordele og ulemper ved at købe det pågældende plot.

Kig efter eventuelle strukturer på ejendommen eller på en nabos ejendom, der krydser ejendomslinjen, og tjek med din by eller County Records Office om lovligheden af sådanne strukturer, og hvilke nystempler der måtte have.

Hvis du arbejder med en agent, er den vej, du kører ind på, sandsynligvis den mest attraktive, nemmeste rute til din ejendom. Det kan dog ikke være tilgængeligt året rundt, eller det kan være tilbøjeligt til dårlig vedligeholdelse, pløjning og andre tjenester. Spørg naboer eller dem, der bor i ruten, du tager, hvis det altid er tilgængeligt, og om det er omsorgsfuldt godt.

Tal med lokalbefolkningen, mens du er der. Spørg dem, om der er pålidelig mobiltelefonmodtagelse i området, hvad sæsonerne er som, hvilke kørselsforhold der er i de nærliggende veje og motorveje, og om området er tilbøjelig til nogen specifikke miljøfarer.

Hvis det er muligt, overnatte. Spørg din agent, hvis du opretter lejren, er det muligt, og hvis det er tilladt at overveje at pitching et telt til en aften. Dette vil give dig den bedste ide om den daglige rytme i området og naboer og trafik - hvis efter 24 timer din entusiasme for stedet er afledt, forestil dig at være der i 24 år.

Del 3 af 4:

Køber landet

1. Kontakt en advokat. På grund af de ekstra kompleksiteter for at købe råareal anbefales det, at du konsulterer en advokat, når du har identificeret den ejendom, du vil købe. For en advokat kan hjælpe med at strømline kommunikationen mellem dig og sælgeren, så dine rettigheder som ejer er klare. Derudover kan din advokat hjælpe dig med at fortolke resultaterne af din due diligence og hvordan det kan påvirke dine rettigheder og brug af jorden. Find en kvalificeret Fast ejendom advokat For at hjælpe dig med at navigere prisfastsættelsen og andre forhandlinger om købsprocessen.

Før du færdiggør salget, spørg din advokat, om vand- og mineralrettigheder er en bekymring i området. Jargonen med hensyn til sådanne spørgsmål, og hvad dine rettigheder er med hensyn til materialer, der findes på din ejendom, kan være forvirrende. En tredjepart kan hjælpe med at fjerne enhver usikkerhed.
Spørg om, hvilke uforudsete forhold, du skal føje til budets tilbud, og hvor meget tid du har brug for at løse disse uforudsete. Uforudsete forhold er betingelser, der skal opfyldes, inden lukningen finder sted, såsom finansiering, inspektioner og forsikring.
Inden du færdiggør dit bud, spørg din advokat om bygningskrav og eventuelle tilladelser, du har brug for, såvel som om der er en garantibevis. Du bør købe ejerens titelforsikring på dette tidspunkt. Dette er typisk en sælgerpris og anmodet om i tilbudet som en del af kontrakten.

Billedet med titlen Køb RAW LAND Step 11

2. Lav et tilbud, men start lavt. En nedbetaling for råareal falder generelt mellem 20-50% af den samlede pris, og mange långivere forventer, at du har lavet en forskudsbetaling, før de overvejer at give dig et realkreditlån. Vær ikke bange for at forhandle med sælgeren. Du kan betydeligt reducere de samlede omkostninger med succesfulde forhandlinger. Dit tilbud skal indeholde en mulighed på jorden for et mindre gebyr, så du har mulighed for at gøre due diligence, før du gennemfører købet. I det væsentlige vil dette sætte landet på "HOLD" for dig, mens du gør dine inspektioner. Alternativt kan dit tilbud indeholde en afslutningsdato (den dato, hvor købet er afsluttet) langt nok til fremtiden for at afslutte due diligence-processen.

Dit tilbud bør også indeholde bestemmelser, der giver dig mulighed for at gå væk eller købe jorden til en reduceret pris afhængigt af resultaterne af due diligence-processen.

Billigere ejendomme gør mere økonomisk forstand, når det kommer til rå land som jord har tendens til at sætte pris på, da det er udviklet. Se efter relativt lave omkostninger muligheder, der opfylder dine behov som køber.

Forhør om særlige ejendomsskattebesparelser programmer i den stat, du køber, hvis du planlægger at forlade landet uudviklet i en betydelig periode. Disse planer kan spare dig for mange penge på lang sigt, da skatter og betalinger reduceres over tid på uudviklet jord.

3. Sikre et lån. At tage et lån til rå jord er vanskelig og meget vanskeligere end at få et lån til et eksisterende hjem. Dette gælder især, hvis du planlægger at vente år for at bygge. Bankerne frygter, at byggeplanerne ikke kommer til at fruitionere, eller du vil gå væk fra landet, hvis det ikke sætter pris på værdi.

Du kan minimere risikoen for afvisning ved at gå ind med en meget specifik plan og bevise, at du har gjort tilstrækkelig forskning og praktiseret due diligence for at vurdere landet for dine personlige behov. Hvis du har kontaktet ovennævnte virksomheder, afdelinger og fagfolk, er du langt mere tilbøjelige til at se investeret i dine planer for jorden og derfor godkendes for et lån til en forskudsbetaling.

Arbejde med lokale banker og kreditforeninger. De er bekendt med området, og vil vide, at du laver en klog, velforsket investering.

Husk, at dit land er uudviklet, så nedbetalinger, og renten vil være højere end for et typisk boliglån. Husk det, når du planlægger økonomisk for dit lån.

Din kredit score må også være højere for at købe råareal, da der ikke er nogen bygning som sikkerhedsstillelse.

4. Overvej ejerfinansiering. Ejerfinansiering refererer til dig finansiering af dit land køb via sælgeren (eller ejer) af landet. Dette kan være en attraktiv mulighed for købere, hvis de har svært ved at opnå et banklån, eller hvis renten er for høje på grund af dårlig kredit. For sælgeren kan det være attraktivt, hvis de har svært ved at sælge ejendommen. Hvis disse betingelser gælder, skal du overveje at nærme sig ejeren og spørge om ejerfinansiering.

For eksempel antage, at du ville købe et plot jord for $ 1 million. Du ville betale en forskud til ejeren, og derefter vil ejeren finansiere ejendommen og tillade dig at bruge jorden. Du ville derefter betale ejeren tilbage regelmæssige betalinger, ligesom du ville med et banklån. Typisk, når alle betalinger er færdige, vil gerningen til jorden blive overført til dig.

Fordele ved ejerfinansiering omfatter lavere omkostninger for dig (på grund af manglende gebyrer som lukningsgebyrer og en potentielt lavere rente), ingen kvalifikationskrav (da det ikke er gennem en bank) og hurtig lukning af salget (siden der er der er ingen tredjepart involveret).

Der er et par risici at være opmærksomme på. Disse transaktioner vil typisk indebære en relativt høj nedbetaling på 20% eller mere. Derudover er det vigtigt at være opmærksom på, om sælgeren stadig skylder penge på landet. Hvis det er tilfældet, udsætter du dig selv for risikoen for, at sælgeren kunne gå konkurs og ikke kunne foretage betalinger. Bringe dette emne op med både sælgeren, og din advokat, for fuldt ud at forstå risiciene og hvad du kan gøre ved dem.

Involver altid en advokat, når du udfører denne form for transaktion. Formelle kontrakter skal oprettes og underskrives, og en advokat kan hjælpe med at sikre, at transaktionen er retfærdig for dig, og at sælgeren opfylder alle deres forpligtelser.Advokaten kan også bistå med de finansielle aspekter af aftalen som rentesatser, afskrivningsperiode og dokumentation af lånet.

Del 4 af 4:

Gør din due diligence

1. Praksis due diligence. Det er umuligt at identificere og vurdere enhver form for risiko og forsinkelse, men forfølger et program af due diligence kan minimere denne risiko. Dette betyder normalt at ansætte flere eksperter til at gennemføre inspektioner og foretage henvendelser på dine vegne.

Due diligence tager tid og penge, som normalt kommer i form af en inspektions- og gennemførlighedsundersøgelse. Sørg for at fastsætte mængden af dage, der er nødvendige for at foretage undersøgelsen og inspektionen i tilbuddet.
Detaljerne i denne periode, og hvilke rettigheder du har under processen, forhandles mellem dig, sælgeren og begge dine respektive agenter. Du kan blive bedt om at lægge en form for finansiel indbetaling, nogle gange kendt som alvorlige penge, typisk ca. 1% af købsprisen.

Billedet med titlen Køb RAW LAND Step 15

2. Bed sælgeren om at betale for en del af disse omkostninger. Fordi due diligence er meget dyrt, bør du anmode om, at sælgeren betaler for i det mindste en del af dine due diligenceomkostninger, hvis noget kommer op i processen, der betyder, at du ikke længere ønsker at købe landet.

Disse anmodninger er generelt præsenteret med tilbuddet.

Billedet med titlen Køb RAW LAND Step 16

3. Lej en landmåler. Selvom sælgeren eller ejendomsmægleren tilbyder en undersøgelse af jorden, kontrakt også din egen landmåler eller civilingeniør. Landdistrikterne kan være ujævnt i størrelse og form og uinformerede købere eller agenter kan savne visse faldgruber, når man overvåger landet. Kender jorden, topografien, den potentielle værdi og hvor og hvordan du kan bygge.

Hvis du har undersøgt ejendom, så kan du købe udvidet titelforsikring, som vil beskytte dig mod grænsesproblemer.

Billedet med titlen Køb RAW LAND Step 17

4. Kontroller pladen. En plat er et kort, trukket på skalaen, af dit land, der viser størrelsen, form og placering af din ejendom. Plats er ikke tegnet af private enheder, men offentlige arbejder afdelinger og byplanlægningsorganisationer. De er mere informative og juridisk bindende end standardundersøgelsen.

Billedet med titlen Køb RAW LAND Step 18

5. Vær opmærksom på eventuelle eksisterende liens. Liens er meddelelser knyttet til ejendom, der fortæller om ejeren skylder penge til en kreditor. Disse er offentlige rekord, og kan fås hos et County Records Office. En lien på en ejendom kan forsinke dit køb i måneder eller år afhængigt af typen af lien, så vær opmærksom på.

Billedet med titlen Køb råarealt trin 19

6. Gør en tur til byens eller amts kontorer og planlægning og zoning. Disse afdelinger kan adressere specifikke spørgsmål om det land, du overvejer at købe, og give dig indsigt om, hvorvidt dine byggeplaner ville arbejde for området.

Spørg bygningskontoret, om partiet er bygligt, hvis der er eksisterende begrænsninger på bygningernes størrelse, om veje omkring ejendommen er offentligt brolagt og vedligeholdt, og hvilke tilladelser, gebyrer og omkostninger er påkrævet.

Spørg planlægnings- og zoningkontoret, hvordan og hvis ejendommen er zonet, om din planlagte brug for partiet overholder zoningrestriktioner, om der er nogen begrænsninger på grund af miljøbeskyttede områder som vådområder, og hvor meget masse dækning er tilladt?

Billedet med titlen Køb RAW LAND TRIN 20

7. Gå til County Health Department. Sundhedsafdelingen kan virkelig størkne specifikationerne for eventuelle planer, du har for Wells og Septic Systems, og advarer dig om eventuelle potentielle farer ved at installere dem i området.

Spørg, om Tower Service er tilgængelig, og hvad omkostningerne er, hvilke slags septiske systemer er tilladt, hvilke tests der kræves, og hvilken tid på året de kan udføres.

Hold øje med potentielle problemer. Spørg om det område, du kigger i, har problemer med høje vandborde eller dårlige jordarter til septiske systemer, og om der er nogen kendte problemer med vandkvaliteten i dit område.

Billedet med titlen Køb råarealt trin 21

8. Søg ud utility virksomheder i området. Utility virksomheder kan besvare spørgsmål om adgang til elektricitet og andre moderne bekvemmeligheder. Kontroller, om naturgas kan bringes til partiet, og hvad omkostningerne er. Hvad er mulighederne for mobiltelefoner, internet og fjernsyn?

Billedet med titlen Køb råarealt trin 22

9. Tal med Institut for Miljøbeskyttelse. Miljømæssige begrænsninger kan virkelig kaste en snag i byggeplaner, så sørg for at du ved at gå i gang. DEP kan svare på disse spørgsmål på vej på. Du bør også bede dem om at forklare enhver tidligere brug af jorden, specielt til miljøspørgsmål.

Hvis du planlægger at installere en brønd, skal du tale med mere end en boremaskine og derefter kontrollere DEP for at se om der er godt vandproblemer i dit nærmeste omgivelser. Spørger om omkostninger, strømningshastigheder, dybde af nabobrønde, arbejdskraft og materielle omkostninger, og hvis der er godt vandproblemer i nabolande.

Billedet med titlen Køb råarealt trin 23

10. Tæt på ejendommen. Hvis din due diligence-proces ikke afslører eventuelle større problemer, og din advokat er enig i, at købet er en god, tæt på dit køb. Afhængigt af hvor du bor, kan procedurerne variere, og din advokat og ejendomsmægler vil gå igennem dem. Generelt kan du forvente at se mindst følgende dokumenter:

En landkontrakt. Dette viser ejendomsadressen til ejendommen og indeholder en fuldstændig juridisk beskrivelse, herunder dens placering, eventuelle rettigheder, lempelser eller andre betingelser og de finansielle oplysninger som købspris, nedbetalingsbeløb og antal og mængder af månedlige betalinger.

Gerningen. Dette overfører den juridiske titel til ejendommen fra sælgeren til dig. Du vil underskrive dette, når du lukker ved købet.

En afsluttende erklæring. En escrow officer eller din advokat kan udarbejde dette dokument, som viser debiteringer og kreditter for dig og sælgeren som aftalt i kontrakten. For eksempel kan det omfatte en "Afskrivningsplan" Det specificerer, hvor mange betalinger, i hvilket beløb, vil betale det beløb, du skylder på landet.

Tips

Information er nøglen, når du køber rå jord, men forvent ikke at forstå alt selv. Forskning, forskning, forskning, men vær ikke genert om at stille spørgsmål og rådføre sig om en række fagfolk.

Være forsigtig med svindel, som er noget hyppige i landet, der sælger erhvervslivet. Tjek offentlige poster, føderale og non-profit ressourcer. Tøv ikke med at konsultere en juridisk ekspert eller agent, hvis du er usikker på noget.

Mens du kan finde lister på egen hånd, anbefales det stærkt, at du søger råd om en ejendomsmægler, især hvis du er ny til at lande salg. Din agent er forpligtet til at nævne visse faldgruber eller problemer, der påvirker et lands værdi, som du måske savner at gå på det alene.

Advarsler

Pas på miljøbeskyttede områder. At købe denne form for jord er i det væsentlige ubrugelig, da bygningsbegrænsninger er så høje. Se det lokale Miljøstyrelsesagentur og få det land, der vurderes for potentielle vådområder og andre miljøbeskyttede områder, inden der underskriver kontrakter.

Vær opmærksom på de ekstra risikobanker er ved, når der godkendes et lån til rå jord. Mens du kan forhandle med banker og kreditforeninger, være forberedt på højere betalinger, rentesatser og månedlige betalinger på grund af den noget risikable karakter af denne investering.

Del på sociale netværk :

Sådan køber du råarealer

Trin

Tips

Advarsler