Sådan køber du et hus: 8 trin (med billeder)

Indkøb af et hus er en utrolig præstation og en af de største trin, du tager i løbet af dit liv. Selv om processen kan virke overvældende, vil bryde alt ned vil hjælpe dig med at holde hovedet lige, mens du jager efter dit drømmes hus.

Trin

Del 1 af 4:

Få dine økonomi i rækkefølge

Styr din kredit. Jo højere din FICO score, der spænder fra 300 til 850, jo bedre rentesats du vil kvalificere dig til. Forskellen mellem en 4.5% interesse realkreditlån og en 5% interesse realkreditlån kan betyde titusindvis af dollars over lånets liv. Få en gratis kopi af din kredit rapport Så du kan se, hvad långiverne ser på din kredit historie. Betal kreditkort og løse eventuelle kredittvister eller delinquencies. Generelt vil scoringer mellem 650-700 få den gennemsnitlige sats. En højere score vil generelt kvalificere sig i mindst en ¼% reduktion i renten, men en score under 650 vil normalt forårsage en stigning i dine renter, som nogle gange kan være betydelige.

Sample satser baseret på din kredit score

Kredit rækkevidde	600-650 (check med din långiver)	Mellem 650-700	Mellem 700-750	Mellem 750-850
Prøvehastighed	6.00%	4.00%	3.90%	3.75%
Samlet beløb skyldige på en $ 175.000 pant (30 år)	$ 377.716.83	$ 300,771.64	$ 297.150.97	$ 291.762.82

2. Få forud godkendt til at bestemme det faktiske beløb, du kan betale uden at komme i problemer økonomisk. Ansøg på flere långivere inden for en to-ugers periode, så undersøgelserne ikke har negativ indvirkning på din kredit rapport. Gør dette Før Kontakt en ejendomsmægler, så du har en god ide om, hvad du har råd til, og du bliver ikke ved et uheld forelsket i en [hus], som du ikke har råd til.

Sælgere elsker Købere, der får forhåndsgodkendt. Forgodkommed købere er næsten altid givet det grønne lys af långivere, hvilket betyder, at der er mindre risiko for, at aftalen bliver skubbet før en vellykket afslutning.

Ikke ved et uheld få prækvalificeret i stedet for forudgående godkendt. Der er en forskel. Forgodkendelse betyder, at långiveren normalt er parat til at give dig et lån efter at have set dine økonomiske vitaler. Forkvalificeret betyder kun, at långiveren er estimering Hvad du kunne låne. Det betyder ikke, at du får et lån.

3. Butik til dit pant. Vent - hvorfor ville jeg shoppe for et pant, før jeg beslutter sig for et hus? Er det ikke helt bagud? Ikke nødvendigvis. Shopping for et pant, før du beslutter dig for et hus, kan være gavnligt for en tvingende grund:

Du ved præcis, hvor meget du kan låne Før Du køber dit hjem. For mange mennesker bliver forelsket i et hjem, som de - godt - ikke har råd til. De kæmper med at finde et realkreditlån, der dækker omkostningerne ved hjemmet. At finde et pant først og et hjem andet kan virke mindre tiltalende, men det er klogere.Du kan straks fortælle om et hjem er i dit prisklasse eller ud af det.

Tænk på den slags nedbetaling, du vil have råd til. Dette bør være en del af dine realkreditberegninger, selvom du ikke behøver at vide sikkert, når du handler for et pant. Har en generel ide i tankerne. Mere om dette senere i artiklen.

4. Find ud af, hvilke ratios långivere bruger til at afgøre, om du kvalificerer dig til et lån. "28 og 36" er et almindeligt anvendt forhold. Det betyder, at 28% af din bruttoindkomst (før du betaler skat) skal dække dine planlagte boligudgifter (herunder hovedstol og renter på realkreditlånet, samt fast ejendomsafgifter og forsikring). Månedlige betalinger på din udestående gæld, når de kombineres med dine boligudgifter, må ikke overstige 36% af din bruttoindkomst. Find hver procentdel for din månedlige bruttoindkomst (28% og 36% af $ 3750 = $ 1050 og $ 1350, henholdsvis). Dine månedlige betalinger på udestående gæld kan ikke overstige forskellen mellem ($ 300) ellers vil du ikke blive godkendt.

5. Tjek først-time købers programmer. Hvis du kvalificerer dig til et første gang Home Buyer-programmet, har disse ofte meget lavere betalingskrav. Disse tilbydes af forskellige stater og lokale myndigheder. Du kan også være i stand til at få adgang til op til $ 10.000 fra din 401 (K) eller Roth IRA uden straf. Spørg din mægler eller arbejdsgiverens Human Resources Department for specifikationer vedrørende låntagning mod disse aktiver.

6. Tal med og beholde en advokat (valgfrit). Hvis du forventer, at købet af huset er en simpel, ligefrem affære, så har du sandsynligvis kun brug for en ejendomsmægler, escrow-selskabet og måske en realkreditmægler. Men så igen, når ting nogensinde går som forventet? Lej en ærlig, velrenommeret, (relativt) billig advokat, hvis:

Prisen for advokaten er en dråbe i skovlen i forhold til det samlede du sandsynligvis vil bruge til hjemmet.

Hjemmet du køber er enten i afskærmning eller i probate, hvilket betyder at hjemmet bliver distribueret som en del af en afdød persons ejendom.

Du har mistanke om, at sælgeren måske forsøger at hurtigt tilbage ud af aftalen, eller du stoler ikke på dem.

Din stat kræver en advokat ved lukning. Seks stater kræver i øjeblikket en advokat til stede. Tal med din statskommission for fast ejendom for at finde ud af om det er almindelig praksis i din stat. Det er også en god ide at tjekke med en advokat, før du går ind i en kontrakt.

Del 2 af 4:

Shopping for et hjem

Find en god ejendomsmægler at repræsentere dig i søge- og forhandlingsprocessen. Ejendomsmægleren skal være: elskværdig, åben, interesseret, afslappet, selvsikker og kvalificeret. Lær agentens satser, metoder, erfaring og træning. I USA betaler sælgerne ejendomsmægleren, mens købere kan betale et gebyr for at have ejendomsmægleren repræsenterer dem. Kig efter en ejendomsmægler, der bor lokale, arbejder på fuld tid, lukker flere ejendomme om året og har et ry for at være travlt. Læs mere i, hvordan du vælger en ejendomsmægler.

En ejendomsmægler job er at forbinde folk, der ønsker at købe og sælge et bestemt hjem. Af denne grund har en ejendomsmægler en interesse i at sælge boliger. En meget god ejendomsmægler vil bruge hendes erfaring til at sælge ret hjem til ret Køber - dig. En ejendomsmægler kan fortælle dig om skolerne, nærliggende shopping, zoning af ejendommen, byggeri i nærheden, aldre og værdier af nærliggende ejendomme, vækstrate og andre statistikker på det område, du måske er interesseret i.
Når du finder din ejendomsmægler, gå i udtømmende detaljer, når du beskriver, hvad du vil have i et hjem - antal badeværelser og soveværelser, vedhæftet garage, jord og alt andet, der kan være vigtigt, såsom god belysning eller værftet plads til børnene.

Tilmeld dig en MLS Alert service til at søge på ejendomme i dit område. En multiple noteringstjeneste vil give dig en følelse af, hvad der er på markedet i dit prisklasse. Din agent kan gøre dette for dig.

Hvis du tilmelder dig gennem en ejendomsmægler, er det dårlig form for at ringe til noteringsagenten direkte for at se et hus.Spørg ikke en agent om at gøre ting for dig, medmindre du planlægger at få dem til at repræsentere dig - de bliver ikke betalt, før en klient køber et hus, og det er ikke rimeligt at bede dem om at arbejde gratis og vide, at du er Jeg vil ikke bruge dem til at købe dit hjem!

3. Begynd at kigge efter huse inden for dit sortiment. De fleste långivere tyder på, at du ikke betaler mere end 38% af din månedlige indkomst til dit pant og gæld kombineret. Det betyder på en given måned, ikke mere end 38% af din lønseddel går til at betale tilbage lån. Du bør bruge en online Home Awardability Calculator for at finde dit eget søde sted. Men for en god ide om det hus, du har råd til, tally op dine nuværende månedlige regninger, herunder kreditkort, studielån osv., og sammenligne dem mod din indkomst i følgende ark:

At finde et realkreditlån, du har råd til baseret på gældende regninger og indkomst

Indkomst: $ 35.000	Indkomst: $ 50.000	Indkomst: $ 75.000	Indkomst: $ 100.000
Månedlige regninger: $ 0	Op til $ 187.000, eller $ 1.050 / mo	Op til $ 264.000, eller $ 1.500 / mo	Op til $ 391.938, eller $ 2,225 / mo	Op til $ 520.000, eller $ 3.000 / mo
Månedlige regninger: $ 100	Op til $ 170,113, eller $ 950 / mo	Op til $ 246.898, eller $ 1.400 / mo	Op til $ 374.875, eller $ 2.125 / mo	Op til $ 502.851, eller $ 2.900 / mo
Månedlige regninger: $ 500	Op til $ 101.859, eller $ 550 / mo	Op til $ 178.644, eller $ 1000 / mo	Op til $ 306.621, eller $ 1.750 / mo	Op til $ 434.597, eller $ 2.500 / mo
Månedlige regninger: $ 1.000	Bør ikke købe hus	Op til $ 93.327, eller $ 500 / mo	Op til $ 221,303, eller $ 1.250 / mo	Op til $ 349.279, eller $ 2.000 / mo

4. Begynd at tænke på, hvad du virkelig leder efter i et hjem. Du har sandsynligvis allerede en vag idé, men engelen er i detaljerne. Der er især et par ting, som du og din familie skal give god tanke på:

Hvad vil du og din familie har brug for i flere år? Måske er du bare et par lige nu, men er der planer for børn i fremtiden? Et hjem, der nemmende passer til to personer, kunne være torturøse for tre eller fire.

Hvilke skifteoffs er du villig til at gøre? Med andre ord, hvad er dine prioriteter? Selvom vi gerne tror, at køb af et hus kan være ligetil, er det ofte en kompleks prøvelse, hvor vi er tvunget til at kompromittere. Er du ligeglad med et sikkert kvarter og gode skoler over en stor baggård? Har du brug for et stort, brugbart køkken mere end et stort luksuriøst soveværelse? Hvad er du villig til at ofre, når det er knustid?

Forventer du, at din indkomst vil stige i løbet af de næste par år? Hvis din indkomst er steget med 3% i flere år i træk, og du har et sikkert job i en sikker industri, kan du sandsynligvis være sikker på at købe et dyrt, men stadig rimeligt pant er mulig. Mange homebuyers køber relativt dyrt og vokser derefter ind i deres pant efter et år eller to.

5. Definer det område, du gerne vil bo i. Scout ud, hvad der er tilgængeligt i nærheden. Kig på priser, hjemme design, nærhed til shopping, skoler og andre faciliteter. Læs bypapiret, hvis der er en, og chat med lokalbefolkningen. Se ud over hjemmet til nabolaget og betingelserne for nærliggende boliger for at sikre, at du ikke køber den eneste perle i syne.

Området, hvor dit hjem er placeret, er nogle gange en større overvejelse end selve hjemmet, da det har stor indflydelse på dit hjems videresalgsværdi. At købe en fixer-øvre i det rigtige kvarter kan være en stor investering og være i stand til at identificere op og kommende samfund - hvor flere mennesker ønsker at leve - kan føre dig til en god ejendom, der kun vil sætte pris på i værdi.

6. Besøg et par åbne huse for at måle, hvad der er på markedet og se førstehånds, hvad du vil. Vær opmærksom på det overordnede layout, antal soveværelser og badeværelser, køkkenfaciliteter og opbevaring. Besøg ejendomme, du er seriøst interesseret i på forskellige tidspunkter af dagen for at kontrollere trafik og overbelastning, tilgængelig parkering, støjniveauer og generelle aktiviteter. Hvad der kan virke som et fredeligt kvarter til frokost kan blive en høj genvej under rushtid, og du vil aldrig vide det, hvis du kørte kun en gang.

7. Se på sammenlignelige huse i nabolaget. Hvis du er usikker på prisen, skal du have det hjem, der vurderes af en lokal appraiser, der også ser på sammenlignelige. Når man vurderer et hjem, vil appraisører søge efter sammenlignelige hjem eller "comps" i det område, der har lignende funktioner, størrelse osv. Hvis dit hjem er dyrere end Comps, eller Appraiser skal finde Comps i en anden underafdeling eller mere end /₂ mile (0.8 km) væk, pas på! Køb aldrig det dyreste hus i nabolaget. Din bank kan binde ved finansiering af hjemmet, og du vil sandsynligvis ikke se dit hjem værdsætter i meget værdi.Hvis du kan, køb det billigste hjem i et kvarter - som hjem omkring dig sælger for flere penge, end du har betalt, øges dit hjems værdi.

Del 3 af 4:

Lave et tilbud

1. Skræddersy dit bud på sælgerens omstændigheder. Dette er ikke let, og ofte umuligt, men det gør ikke ondt at prøve, når man laver en af de største køb i dit liv. Her er nogle ting at huske på, når du tænker på dit tilbud:

Hvad er sælgerens økonomiske udsigter? Er de i desperat behov for penge eller sidder de på en bunke af kontanter? Cash-strapped sælgere vil være mere tilbøjelige til at tage et tilbud, der underkaster deres spørger pris.
Hvis huset er en flip, er sælgeren ofte mindre følelsesmæssigt investeret og ønsker at sælge hurtigt. Få din agent til at ringe til sælgerens agent og finde ud af, hvad de vil have for ejendommen. Folk, der flipper huse, har normalt allerede et nummer i tankerne. Du kan finde ud af, om et hus er en flip ved at se på salgsoptegnelser, hvis det solgte for nylig (for omkring et år siden) og for meget mindre end det er opført for nu, og ser opgraderet, er det nok en flip. Du kan også se det op på Google Maps Street View for at få noget indblik om, hvad det så ud før. Hvis det så ned med ombordstige vinduer, og nu ser det ret godt, det er nok en flip. Det kan også hjælpe med at berolige sælgeren, at du kan lukke hurtigt (hvis du virkelig kan!).
Hvor længe har hjemmet været på markedet? Boliger, der har været på markedet i længere perioder, kan normalt blive bud ned.
Har de allerede købt et andet hus? Hvis sælgere ikke i øjeblikket lever i det hus, de forsøger at sælge, kan det være lettere at byde mindre end du ellers kan.

2. Beregn dine forventede boligudgifter. Anslå de årlige fast ejendomskat og forsikringsomkostninger i dit område og tilføj det til den gennemsnitlige pris på det hjem, du forsøger at købe. Tilføj også, hvor meget du kan forvente at betale i lukkede omkostninger. (Disse tager i forskellige afgifter, der generelt løber mellem 3 og 6 procent af de penge, du låner. Kreditforeninger tilbyder ofte lavere lukkekostnader til deres medlemmer.) Sæt summen i en pantkalkulator (du kan finde dem online eller lav din egen i et regneark. Hvis tallet er over 28% af din bruttoindkomst (eller uanset den lavere procentdel, der anvendes af långivere i din situation), så har du svært ved at få et pant.

Bestem, om du skal sælge dit nuværende hjem for at give en ny. Hvis det er tilfældet, vil ethvert tilbud om at købe, du laver, vil være betinget af det pågældende salg. Kontingent tilbud er mere risikable og mindre ønskelige for sælgeren, da salget ikke kan gennemføres, før køberens hus sælges. Du vil måske sætte dit nuværende hus på markedet først.

3. Vær forberedt på at lave et tilbud, der ligger over den spurgte pris. Økonomi for udbud og efterspørgsel vil undertiden tvinge din hånd. Hvis mange mennesker konkurrerer om få boliger, være parat til at lede med dit højest mulige tilbud. Nogle homebuyers tror ikke på, at du bør lede med dit højeste tilbud, men du kan nemt finde dig selv overbudt og aldrig få chancen for at byde på dit hus. Hvis du vil give dig selv det bedste skud på et hjem, som du virkelig virkelig kan lide, bly med et højt bud.

4. Tal med din ejendomsmægler, når du er klar til formelt at præsentere dit tilbud. Selvom retningslinjerne for indsendelse af tilbud kan afvige fra staten til at angive, er det normalt, hvordan det går: Du sender dit tilbud til din ejendomsmægler, som derefter videresender det til sælgerens repræsentant. Sælgeren beslutter derefter at acceptere, afvise eller lave en modvirkning.

Inkludere alvorlige penge med dit tilbud. Dette er typisk 1-5% af tilbuddet. Når du har underskrevet et tilbud, er du officielt i Escrow, medmindre du annullerer ved hjælp af en accepteret beredskab til kontrakten under beredskabsperioden. Under escrow (typisk 30 til 90 dage) arrangerer din långiver til købsfinansiering og færdiggør dit pant.

Overvej at sætte en udløbstid på dit tilbud, hvis du eller din agent mener, at det giver mening for den situation. For eksempel, hvis du sætter en 24-timers udløb, er du kun bundet til det tilbud i 24 timer. Dette kan sætte et lille pres på sælgeren for at handle hurtigt.

Del 4 af 4:

Afslutning af handlen

1. Bestem, hvor meget af en nedbetaling, du skal tilbyde op foran. En nedbetaling etablerer egenkapital eller ejerskab, i et hjem. Det er også penge, som du ikke behøver at betale renter på. Jo mere af en nedbetaling du er i stand til at lave på dit hjem, jo mindre penge vil du i sidste ende betale på dit hjem.

Du kan forventes at lægge 10-20% af vurderet værdi af et hjem afhængigt af din lånepakke. Der er dog lånepakker, der giver dig mulighed for at lægge meget mindre ned. Bemærk, at den vurderede værdi kan være højere eller lavere end salgsprisen på huset. Hvis du har $ 30.000 gemt for en forskudsbetaling, kan du f.eks. Bruge den som en forskudsbetaling for et hjem mellem $ 300k (10% nedbetaling) eller $ 150K (20% Down Payment). Sætter mindre ned ofte, men ikke altid, kræver, at du betaler Privat realkreditforsikring (PMI), som øger dine månedlige boligomkostninger, men er fradragsberettiget. Men 20% er det typiske beløb for ikke at behøve at betale PMI.
Hvis du ikke har råd til en 10% -20% nedbetaling på dit hjem, men har god kredit og stabil indkomst, kan en realkreditmægler hjælpe dig med en konventionel eller fha pant. FHA-realkreditlån kræver kun en 3.5% forskudsbetaling, og der er andre lånepakker, der kræver så lidt som 3% ned. Der er også USDA og VA lån, der kræver ingen penge ned. Tal med din realkreditmægler for at finde din bedste mulighed.

2. Sørg for, at endelig accept er baseret på en passende Home Inspection. Anmod om følgende undersøgelser og rapporter: Inspektion, skadedyr, tørrot, radon, farlige materialer, jordskred, oversvømmelseslagre, jordskælvsfejl, kloakomfang og kriminalitetsstatistik.(Du vil generelt have 7-10 dage at afslutte inspektioner - Sørg for, at din agent forklarer dette fuldt ud til dig, når du underskriver købs- og salgskontrakten.)

En hjemmeinspektion koster mellem $ 150 og $ 500, afhængigt af området og størrelsen af hjemmet, men det kan forhindre en $ 100.000 fejl.Dette gælder især med ældre hjem, som du vil undgå finansielle landminer som bly-maling, asbestisolering og skimmelsvamp.

Hvis du bruger inspektionsresultaterne til at forhandle ned på prisen på dit køb, skal du medtage den del af inspektionsrapporten, der noterer sig manglen til at bevise, at den eksisterer.

3. Har en Home Energy Audit afsluttet på huset og sørg for, at kontrakten er betinget af resultatet. At få en Home Energy Audit er en væsentlig del af hjemmet købsoplevelse. Ikke at vide, hvad det virkelig koster at varme og køle et hjem er en potentiel finansiel katastrofe, der venter på at ske. Hjem købere Make "guesTimates" Når du regner med et nyt boligbudget. Disse estimater kan være betydeligt forkerte og placere familier i alvorlige økonomiske forhold.

4. Luk Escrow. Dette udføres normalt i et escrow-kontor og indebærer at underskrive dokumenter relateret til ejendommen og dine realkreditarrangementer. Pakken af papirer omfatter gerningen, der beviser, at du nu ejer huset, og titlen, som viser, at ingen andre har krav på det eller lien imod det. Hvis der er nogen problemer, kan pengene blive afsat til escrow, indtil de er løst, hvilket virker som et incitament for sælgeren til hurtigt at afhjælpe eventuelle problemområder for at modtage alt, hvad der skylder.

Overvej at bruge din ejendomsadvokat til at gennemgå lukkedokumenter og repræsentere dig ved lukning. Igen kan ejendomsmæglere ikke give dig juridisk rådgivning. Advokater kan opkræve $ 200- $ 400 for de få minutter, de er faktisk der, men de er betalt for at se ud for dig.

Tips

Sørg for, at du har penge gemt, før du begynder at se på at købe! I tilfælde af at du har dårlig kredit og vil køb et hus, Så kig efter regeringsprogrammer, der kan hjælpe med at finansiere dit hjem.

Prøv ikke at forelske sig i en bestemt ejendom. Det er dejligt at finde præcis, hvad du har brug for, men hvis du får dit hjerte sat på et hjem, kan du ende med at betale mere end det er værd, fordi du er følelsesmæssigt investeret. Aftalen kan også falde fra hinanden. Vær villig til at gå væk fra ethvert hjem - ingen hjem er så perfekt, at sælgeren kan opkræve, hvad han eller hun ønsker.

Bring aldrig en målemåler og start målerum! På den måde vil agenten vide, at du er følelsesmæssigt fastgjort og kan bede om nogen pris!!!

Advarsler

En sælger, der ikke tillader en hjemme-inspektion har noget at skjule-gåtur væk! Mange boliger, der sælges i en auktion, tillader ikke en inspektion, så det er vigtigt at vide, hvad dine risici kan være.

Vær forsigtig med en ejendomsmægler, der er på rush for at sælge en ejendom. De kan måske vide om en ondskabsfuld begivenhed som et markedskrasj. Prøv at kigge efter nogen usædvanlige tilbudsagenter giver.

Økonomien er i en ganske dårlig form lige nu, nogle siger, at dette er en god tid at købe et hus (priserne er lave), men andre siger, at det er en dårlig tid at komme ind på boligmarkedet. Det anbefales at diskutere og tage hensyn til alle råd, før de køber på dette tidspunkt.

Det er i øjeblikket sælgerens marked, så det er vigtigt at arbejde med en ejendomsmægler, hvis du er Planlægger at købe et hjem.

Del på sociale netværk :