Sådan beregnes skattepligtige indtægter på udlejningsejendomme

Hvis du ejer ejendom, som du lejer ud til lejere eller ferie ejendom, som du lejer til andre, når du ikke bruger det, kan du have skattepligtige lejeindtægter. Lejeindtægten er underlagt almindelig indkomstskat. Du bruger typisk Schedule e, supplerende indkomst og tab for at beregne din skattepligtige indkomst på enhver ejendom, du ejer og udlejer.

Trin

Del 1 af 3:
Bestemmelse af bruttoudlejningsindkomst
  1. Billedet med titlen Beregn skattepligtig indkomst på udlejningsejendomme Trin 1
1. Bestem, om du vil være kontantgrundlag eller periodiseringsmetode skatteyder. Pengens basis er den mere almindelige metode. Med en kontantbasis metode rapporterer du lejeindtægter, som du rent faktisk modtager i skatteåret.
  • Med en periodiseringsmetode rapporterer du lejeindtægter baseret på, når du tjener det.
  • Billedet med titlen Beregn skattepligtig indkomst på udlejningsejendomme Trin 2
    2. Tilføj alle indtægtskilder fra dine udlejningsejendomme. Dette omfatter leje, forhåndsleje og følgende:
  • Gebyrer betalt for at annullere en lejekontrakt-
  • Hjælpeprogrammer og andre udgifter betalt af lejeren-
  • Tjenester eller ejendom du modtog til leje i stedet for kontant- og
  • Sikkerhedsindbetalingsbeløb, som du beslutter dig for at holde, normalt ved afslutningen af ​​lejekontrakten. Dette omfatter ikke sikkerhedsindskud, du modtager og har til hensigt at vende tilbage til lejeren ved afslutningen af ​​lejekontrakten. Hvis du modtager et depositum i første og sidste måneders leje, skal disse beløb indgå i din bruttoindkomst, hvis de er bestemt til at dække husleje for disse måneder.
  • Billedet med titlen Beregn skattepligtig indkomst på udlejningsejendomme Trin 3
    3. Indtast det samlede beløb på linje 3 i din tidsplan E, efter "Huslejer modtaget."Du kan liste lejeindtægter for så mange som 3 ejendomme på en enkelt skema e. Tidsplanen giver tre kolonner for hver af de 3 egenskaber. Sørg for, at de fysiske adresser du lister under 1A, match med lejerne.
  • For eksempel antage du egne huse til leje på 123 Main Street og 345 Mulberry Street. Du lister hovedgaden House ved siden af "EN" og Mulberry Street House ved siden af "B." Når du udfylder din indkomst, skal du sørge for at sætte lejen du modtager til hovedgaden Hus i kolonne A og Mulberry Street House Leje i kolonne B.
  • Med henblik på eksemplet antager du modtaget $ 100.000 i leje til huset på Main Street, og $ 80.000 i leje til huset på Mulberry Street.
  • Hvis du har mere end 3 udlejningsejendomme, skal du bruge en yderligere formular.
    • Del 2 af 3:
    Sulte op udgifter
    1. Billedet med titlen Beregn skattepligtig indkomst på udlejningsejendomme Trin 4
    1. Indsamle og kategorisere udgifter, du har afholdt på hver udlejningsejendom. Du er i stand til at fratrække udgifter til opretholdelse, bevarelse og styring af dine udlejningsejendomme. Udgifterne på skema E er opdelt i specifikke kategorier som reklame, administrationsgebyrer, reparationer, forsyninger, skatter og forsyningsselskaber.
    • Tilføj dine udgifter for hver kategori, og sæt derefter det beløb i den rigtige boks. Som med indkomst skal du sørge for at matche de korrekte udgifter i kolonnen for den rigtige ejendom, hvis du har mere end en ejendom, der er angivet på skemaet.
  • Billedet med titlen Beregn skattepligtig indkomst på udlejningsejendomme Trin 5
    2. Beregn eventuelle afskrivningsudgifter. Mens reparationer som maleri eller udskiftning af et tag kan fratrækkes alt på én gang, skal forbedringer som at tilføje en swimmingpool eller installere ny isolering generelt afskrives i flere år frem for at fratrækkes i det år, du har betalt for dem. Bemærk, at afskrivningsudgifter reducerer omkostningsgrundlaget for din udlejningsejendom og øger eventuelle gevinster, du modtager, når du til sidst sælger ejendommen.
  • Generelt skal du tage din pris eller anden skattegrundlag for ejendommen, tildele, at omkostningerne til de forskellige typer af ejendomme, der er inkluderet i din leje, og derefter bruge de satser, metoder og brugstider, der er angivet af IRS for de typer af ejendele til Find din årlige afskrivning.
  • Du kan tildele en del af prisen på ejendommen til land (hvis du lejer et hus, ikke en lejlighed). Kig på den lokale ejendomskatvurdering og se, hvordan værdien af ​​ejendommen er tildelt mellem bygningen og forbedringer versus land. Du får ikke en afskrivningsfradrag for jord.
  • For eksempel, hvis ejendomsskatten vurderer har tildelt 20% af ejendommens værdi til land, ville du allokere $ 40.000 til land (20% x $ 200.000), som ikke afskrives. Derefter kan du tildele $ 160.000 ($ 200.000 - $ 40.000) til bygningen, som ville blive afskrevet over 27.5 år (hvilket er den typiske længde for boliger fast ejendom).
  • Ejendom som hegn eller møbler afskrives typisk ved hjælp af den faldende balancemetode. IRS angiver, at du bør afskrive møbler ved hjælp af 200% faldende balance. For at finde dine årlige afskrivninger henvises til de faldende balanceborde, der udgives af IRS.
  • Billedet med titlen Beregn skattepligtig indkomst på udlejningsejendomme Trin 6
    3. Tilføj alle dine udgifter i hver kategori, herunder afskrivninger, og indtast det samlede beløb på linje 20 i din tidsplan E. For eksempel antage, at du har udgifter på i alt $ 50.000 til dit hovedgadehus. Du ville indtaste det beløb på linje 20 i kolonne A. Hvis du havde $ 80.000 i udgifter til dit Mulberry Street House, ville det beløb gå på linje 20 i kolonne B.
    • Del 3 af 3:
    Finde skattepligtig indkomst
    1. Billedet med titlen Beregn skattepligtig indkomst på udlejningsejendomme Trin 7
    1. Træk dine samlede udgifter på linje 20 fra din samlede indkomst på linje 3, og indtast resultatet på linje 21. Generelt vil dette beløb være din skattepligtige indkomst fra din udlejningsejendom. Hvis beløbet er negativt, har du tab på din udlejningsejendom. Du skal konsultere andre former for at afgøre, om dine tab er fradragsberettigede.
  • Billedet med titlen Beregn skattepligtig indkomst på udlejningsejendomme Trin 8
    2. Indtast eventuel positiv mængde fra linje 21 på linje 24. Hvis du har tab, bør de ikke medtages på denne linje. For eksempel, da du modtog $ 100.000 i leje til dit hovedgadehus, men kun pådraget $ 50.000 i udgifter, er din indkomst på hovedgadehuset $ 50.000. Da din indkomst og udgifter til Mulberry Street House er nøjagtig det samme, har du ingen lejeindtægt for den ejendom.
  • Billedet med titlen Beregn skattepligtig indkomst på udlejningsejendomme Trin 9
    3. Indtast eventuelle tab på linie 25. Dette omfatter eventuelle fradragsberettigede fast ejendomstab, du indtastede på linje 22 efter beregning af passive aktivitetstab ved hjælp af Form 8582. Passive aktivitetstab er komplicerede, men generelt kan du fradrage så meget som $ 25.000 om året i tab på udlejningsejendomme, hvis du har en justeret bruttoindkomst på mindre end $ 100.000.
  • Billedet med titlen Beregn skattepligtig indkomst på udlejningsejendomme Trin 10
    4. Tilføj linjer 24 og 25 og indtast resultatet på linje 26. Dette beløb er din samlede skattepligtige lejeindtægt, og bør medtages på din 1040.
  • For at afslutte eksemplet, vil din samlede skattepligtige lejeindtægt til dine to huse på Main Street og Mulberry Street være $ 50.000.

    • Tips

    Hvis du leverer betydelige tjenester som stuepige til din lejers bekvemmelighed, bør du bruge tidsplan c, overskud eller tab fra virksomheden til at rapportere udlejningsindkomsten, snarere end planlægge e. Planlægning E bruges, hvis du kun leverer grundlæggende tjenester som forsyningsselskaber eller papirkurv.
  • Hvis du kvalificerer dig som en fast ejendom professionel, kan du muligvis fradrage flere af dine lejetab. Tal til en skatterådgiver for mere information.
  • Hvis du ejer en kommerciel ejendomsret og lejer pladsen til en virksomhed, du ejer og løber, kan der gælde særlige regler, der giver dig mulighed for at tage tab i forbindelse med ejendommen. For hjælp til at forstå og udnytte disse skatteplanlægningsmuligheder, tale med en skatterådgiver.

    • Advarsler

    Eventuelle betalinger, du modtager efter en lejerøvelse, en mulighed for at købe, behandles som provenuet fra et salg snarere end lejeindtægter.
  • Hvis du personligt bruger et feriehus i mere end 14 dage om et år, eller mere end 10 procent af de dage, du lejer det ud til andre til en god markedspris - alt efter hvad der er større - er det ikke klassificeret som en udlejningsejendom for skat Formål.
    • Del på sociale netværk :
    Lignende