Sådan udvikler du erhvervsejendomme

Kommerciel fast ejendom giver dig lidt mere stabilitet end boligområde fast ejendom, som kan komme med hyppig lejeromsætning og andre besvær. Da kommercielle fast ejendom leases kan vare 10 år eller længere, kan investeringen give dig en sund strøm af passiv indkomst - hvis man forvaltes korrekt. Men hvordan kommer du i gang? Du tror måske, at du har et ben op, hvis du har købt fast ejendom før, men kommerciel fast ejendom er et andet dyr fra boliger fast ejendom. Og udvikling går ud over blot at købe og sælge. Når du udvikler en ejendom, bygger du noget nyt eller renovering af en eksisterende struktur, så det bedre tjener det omkringliggende samfunds behov.

Trin

Metode 1 af 4:
Valg af den rigtige ejendom
  1. Billedet med titlen udvikle erhvervsejendomme trin 1
1. Indstil specifikke mål for udvikling af erhvervsejendomme. Skriv nogle ideer til, hvad du håber at opnå (bortset fra at tjene penge). Tag din liste og smal den ned til 1 eller 2 ting, der synes at være gennemførlige i dit nuværende miljø.
  • Du kan muligvis bruge mindre projekter som stepping sten til større. For eksempel vil du måske bygge et nyt detailområde, der kunne tjene som et fokuspunkt for samfundet - men du har ikke ressourcerne til at gøre det endnu. I stedet kan du renovere en eksisterende strip mall, sælge det og bruge de penge, du laver som frøpenge til den nye udvikling.
  • Billedet med titlen udvikle erhvervsejendomme trin 2
    2. Kig på ejendomme tilgængelige i det generelle område. Få en ide om, hvilke kommercielle ejendomme der foregår. Dette kan være så simpelt som at køre rundt og leder efter tegn reklame ejendom til salg, selv om det normalt er mere effektivt at søge online.
  • Før du går længere, skal du vide, om din udviklingside er mulig. For eksempel, hvis du vil bygge en ny ejendom og har brug for 100 hektar jord, vil det ikke ske, hvis en sådan pakke ikke eksisterer i dit område.
  • Billedet med titlen udvikle erhvervsejendomme trin 3
    3. Opret et budget til din venture. Samlet de potentielle omkostninger for ejendommen, herunder købsprisen, bygning eller renoveringsomkostninger og faglige gebyrer. Brug de oplysninger, du har opnået i at se på tilgængelige egenskaber for at estimere, hvad du betaler for en ejendom, der passer til dine behov.
  • Kommerciel ejendomsret er værdsat forskelligt end boligbyggeri - typisk relateret til brugbare kvadratmeter (selvom placeringen også kommer i spil). Hvis du ikke har erfaring med at værdsætte kommerciel ejendom, få hjælp til at skabe et realistisk budget. Tal med en ejendomsadvokat eller en revisor, der har erfaring med at arbejde med kommercielle ejendomsudviklere.
  • Hvis du skal låne penge til at finansiere dit projekt, skal du sørge for at have mindst 30% cash-on-hånden til en forskudsbetaling på ejendommen.
  • Billede med titlen Udvikle erhvervsejendomme Trin 4
    4. Find potentielle steder, der opfylder dine mål og finansielle kriterier. Søg online eller kør omkring et område, du er interesseret i at finde erhvervsejendomme til salg. Hvis du allerede har ansat en ejendomsmægler, vil de også finde ejendomme til dig, der synes at være en god pasform for dig. Se på flere forskellige egenskaber, så du kan vælge den bedste til dine behov.
  • Dit fokus kan være anderledes, hvis du vil købe et bestemt sted i stedet for blot at lede efter en ny investering. For eksempel kan du være interesseret i at udvikle en forladret strip mall i dit nabolag.
  • Selvom du allerede er sat på en bestemt ejendom, er det stadig en god ide at se på nogle lignende egenskaber, så du har en bedre ide om værdien og kan lave pris sammenligninger.
  • Kig efter motiverede sælgere, der har en grund til at sælge ejendommen til under markedsværdien. For eksempel, hvis ejendommen har været for det meste tom eller er i et kæmpende kvarter, kan du måske få en god aftale.
  • Billede med titlen udvikle erhvervsejendomme trin 5
    5. Kontroller zoning krav til ejendomme, du er interesseret i. Hvis du ikke planlægger at ændre brugen af ​​ejendommen fra hvad det for øjeblikket er, bør det ikke være for stort af en aftale. Men hvis du planlægger at ændre det, skal du sørge for, hvad du vil bruge ejendommen til, er tilladt af den lokale regering i det pågældende rum.
  • Selvom strukturen på webstedet vil opfylde dine behov, betyder det ikke, at webstedet er zonet til din brug. For eksempel vil du måske købe et lager og konvertere det til et bryggeri og live underholdningssted, men dette område kan ikke være zonet for den brug.
    • Metode 2 af 4:
    Køber kommerciel fast ejendom
    1. Billede med titlen Udvikle erhvervsejendomme Trin 6
    1. Lej et team af fagfolk for at hjælpe med dit køb. Udtrykket "det tager en landsby" gælder også for kommerciel ejendomsudvikling. Mens du måske kan købe et enkeltfamiliehus uden en masse professionel hjælp, når du kommer ind i kommerciel fast ejendom, har du brug for en kommerciel mægler, appraiser, agent, escrow agent og advokat. Forvent at tilbringe hvor som helst fra et par tusind til titusindvis af dollars at ansætte dette hold, afhængigt af værdien af ​​den ejendom, du vil købe.
    • Sørg for, at alle på dit hold har et solidt professionelt ry og erfaring med erhvervsejendomme udvikling.
    • Dine fagfolk kan også være i stand til at give anbefalinger. For eksempel, hvis du ansætter en advokat, kan de måske anbefale agenter eller mæglere. Mæglere og agenter har ofte vurderere og escrow-agenter, de ofte arbejder med.
  • Billedet med titlen Udvikle erhvervsejendomme Trin 7
    2. Læg op investorer eller långivere for at hjælpe med at finansiere dit køb. Medmindre du sidder på millioner af dollars, som du vil investere, vil du typisk nødt til at få et pant eller anden finansiering til at købe den kommercielle ejendom. Hvis du allerede har et forretningsforbindelse med en bank, skal du starte der.
  • Tilføjelse af partnere er også en måde at finansiere dit køb på. For eksempel, hvis du har 4 forretningsforbindelser, der kan investere nok (sammen med dig) for at dække omkostningerne, har du din finansiering.
  • Finansiering er typisk baseret på den indkomst, den underliggende virksomhed vil generere. Hvis det er din første gang at købe kommerciel fast ejendom, gå til en etableret beliggenhed med eksisterende lejere, der bare har brug for en lille hjælp. Denne type ejendom giver typisk mere finansieringsmuligheder.
  • Billedet med titlen udvikle erhvervsejendomme trin 8
    3. Lav et tilbud på den ejendom, du vil købe. Din agent udarbejder et tilbudsbrev til ejendomsindehaveren, der beskriver de nøjagtige vilkår, som du vil købe ejendommen. Du vil normalt ikke starte med det maksimale beløb, du er villig til at betale, så forvent det at være nogle forhandlinger frem og tilbage over prisen.
  • Vær opmærksom på råd fra dit hold, især hvis du ikke har stor erfaring med kommerciel fast ejendom. Sørg for, at du forstår, hvorfor de anbefaler det tilbud, de gør, og hvordan de ankommer til værdien for ejendommen. Dette vil hjælpe dig med at træffe bedre beslutninger under forhandlingerne.
  • Billede med titlen udvikle erhvervsejendomme trin 9
    4. Ansætte en uafhængig landmåler for at evaluere ejendommen. Når køberen har tentativt accepteret dit tilbud, skal du begynde at undersøge ejendommen - dette er kendt som at udføre "rettidig omhu." Dit team hjælper dig med at få alle de oplysninger, du har brug for, herunder en kæde af ejerskab til ejendommen, zoning krav og bygningsparametre. Den uafhængige landmåler ser ud over den eksisterende ejendom i lyset af lokale bestemmelser for at sikre, at det er op til kode.
  • Hvis landmåleren finder problemer, kan du potentielt bruge disse til at sænke din endelige købekostnad. Nogle gange er disse spørgsmål taget hånd om af den nuværende ejer, før salget er afsluttet. Du kan også arrangere en godtgørelse for omkostningerne ved nødvendige reparationer eller andet arbejde.
  • Billede med titlen Udvikle erhvervsejendomme Trin 10
    5. Gennemgå de afsluttende escrow-dokumenter med din advokat. Ligesom med et bolig ejendom køb, lukker et kommercielt fast ejendom salg et bjerg af lukkede dokumenter for dig at læse og underskrive. Gå over disse dokumenter med din advokat for at sikre, at du forstår dem.
  • Hvis du har spørgsmål, eller hvis der er et dokument, der ikke ser ud til at afspejle aftalen, som du forstod det, skal du tale op! Din advokat vil komme tilbage til sælgeren for at sikre, at dokumenterne ændres, før du underskriver dem.
  • Billede med titlen Udvikle erhvervsejendomme Trin 11
    6. Skriv det lukkede papirarbejde for at afslutte købet. Typisk vil du og din advokat deltage i lukningen sammen med sælgeren og deres advokat. Andre repræsentanter kan også være til stede. Både dig og sælgeren vil underskrive papirarbejdet for at lukke aftalen.
  • For eksempel, hvis du har et banklån til finansiering af dit køb, kan en repræsentant fra banken også deltage i lukningen.
  • Enhver partnere i dit venture deltager også i lukningen og underskriver de afsluttende dokumenter.
    • Metode 3 af 4:
    Bygning eller renovering af kommerciel ejendomsret
    1. Billede med titlen Udvikle erhvervsejendomme Trin 12
    1. Ansøg om bygningstilladelser, hvis du planlægger at bygge på webstedet. Hvis du bare er begyndt i kommerciel fast ejendom, er det bedre at komme i gang med en eksisterende bygning end at købe jord og bygge dig selv. Men hvis du planlægger at bygge, få en byggetilladelse fra din lokale regering først.
    • Der vil typisk være mange inspektioner og rapporter, der skal udfyldes og arkiveres, såsom gennemførligheds- og miljøpåvirkningsundersøgelser, før du får de endelige tilladelser til at bygge. Denne proces kan tage flere måneder på et minimum. Du kan muligvis ikke sikre fuld finansiering til dit projekt, indtil du har byggetilladelser fra din lokale regering.
  • Billedet med titlen Udvikle erhvervsejendomme Trin 13
    2. Ansætte entreprenører for at fuldføre dit design og byggearbejde. Hvis du bygger en ny struktur (eller væsentligt renovering af en eksisterende struktur), samles et team af designere og bygherrer for at få det til at ske. Begynd at interviewe og vælge dit hold så hurtigt som muligt, når du har lukket på aftalen. Du kan endda have arkitekter og planlæggere starte, før du lukker. For en ny bygning skal du leje følgende:
  • Arkitekt: Til nyt bygningsdesign
  • Landskabsarkitekt: Design planter og træer omkring bygningen til naturlig appel
  • Mekaniske, VVS- og Elektriske ingeniører: Sørg for, at disse systemer er op til kode og fungerer effektivt
  • Civilingeniør: Sikrer din udviklingsstrategi om miljø, topografi og brugskrav
  • Billedet med titlen udvikle erhvervsejendomme trin 14
    3. Indsend planer til din lokale regering til revision. Mange lokale myndigheder kræver planer for nye bygninger, der skal godkendes af en provision eller revisionskort, før dit hold kan komme i gang på projektet. Baseret på denne anmeldelse kan du have yderligere undersøgelser, der skal gøres, før du går videre med byggeri.
  • For eksempel, hvis du bygger i nærheden af ​​et boligområde, kan det lokale bestyrelse ønske en undersøgelse af mængden af ​​støj eller trafik, som din byggeplads vil generere, før de godkender dit projekt.
  • Billede med titlen Udvikle erhvervsejendomme Trin 15
    4. Koordinere opførelse af din bygning. På dette tidspunkt vil det byggehold, du har samlet, stort set være ansvarlig for projektet. Det er dog stadig dit job at sikre, at de forskellige medlemmer af dit hold kommunikerer korrekt, og projektet afsluttes til tiden og inden for dine budgetmæssige begrænsninger.
  • Din lokale regering vil sandsynligvis sørge for periodiske inspektioner, mens konstruktionen foregår. Sørg for, at dit hold er informeret om disse og klar til at modtage inspektører, når de vises.
  • Billede med titlen udvikle erhvervsejendomme trin 16
    5. Arranger for at opbygge inspektører at evaluere ejendommen. Statens og lokale bestemmelser bestemmer, om et rum er egnet til kommercielle lejere. Selvom du kun har foretaget forbedringer af en eksisterende struktur, kræves inspektioner typisk, før du kan have lejere, bevæger sig ind i rummet.
  • Mange statslige og lokale regler kræver inspektioner, når en ejendom ændrer hænder - selvom du ikke gør noget for at ændre strukturen. Din advokat vil have mere information om dette.
  • Bygningsinspektører udsteder a "certifikat for belægning" Når din bygning er godkendt. Det betyder, at du er klar til lejere at bevæge sig ind og generelt markerer slutningen af ​​bygningsfasen af ​​kommerciel ejendomsudvikling.
  • Hvis du har opbygget en ny struktur (eller væsentligt renoveret en eksisterende struktur) til grønne standarder, kan du også overveje at få din struktur Leed certificeret.
    • Metode 4 af 4:
    Håndtering af udviklede aktiver
    1. Billede med titlen Udvikle erhvervsejendomme Trin 17
    1. Sælg den udviklede ejendom, hvis du ikke vil klare det. Efter at have bygget en ny struktur eller væsentligt renovering af en eksisterende struktur, kan det være mere fornuftigt for dig at sælge det - især hvis du har øje med et andet byggeprojekt. Tal med dine professionelle rådgivere (og partnere, hvis du har dem) for at bestemme, hvad der passer bedst til at opfylde dine mål.
    • Du kan også være i stand til at bruge ejendommen som sikkerhedsstillelse for at få et lån på et større projekt, snarere end at sælge det direkte.
  • Billede med titlen Udvikle erhvervsejendomme Trin 18
    2. Find lejere, der supplerer hinanden, hvis du leasing. Hvis du kun har plads til en enkelt lejer, vil det ikke være et problem. Men hvis du har en udvikling med flere kontorrum eller butikfronter, skal du kigge efter en blanding af lejere, der fungerer godt sammen og kan drage fordel af hinanden.
  • Lejere arbejder typisk gennem ejendomsmæglere, så den kommercielle fast ejendom leasingproces kan se meget mere ud som at købe end leasing. Dette giver mening, hvis du mener, at en kommerciel lejekontrakt normalt er 10 år eller mere.
  • Tal med agenterne direkte. Lad kommercielle ejendomsmæglere i dit område ved, hvad slags lejere du leder efter, og de vil se, om de har en klient, der matcher.
  • Billedet med titlen Udvikle erhvervsejendomme Trin 19
    3. Forhandle leasingkontrakter med potentielle lejere. Kommercielle lejemål er lidt mere komplekse end boliger, så der er normalt ikke en skabelon, du kan bruge. Snarere forhandle de specifikke vilkår med hver lejer. Ansætte en advokat til at arbejde med dig på forhandlingerne samt udarbejde den endelige aftale.
  • Da kommercielle lejemål typisk varer omkring 10 år, behøver du ikke at gå igennem denne proces meget ofte (så længe du kan holde dine lejere).
  • Sigte på leasingkontrakter, hvor dine lejere betaler for alt, herunder alle deres forsyningsselskaber (kaldet a "Triple-Net Lease"). På den måde får du mest ud af din investering med færre ansvarsområder.
  • Billedet med titlen Udvikle erhvervsejendomme Trin 20
    4. Brug et ejendomsadministrationshold, hvis du vil være mere hands-off. Håndtering af erhvervsejendomme kræver en masse daglige arbejde, der holder op med lejerbehov, vedligeholdelse og reparationer. Hvis du ikke har stor erfaring med at gøre disse ting eller bare foretrække at bruge din tid til at gøre noget andet, skal du ansætte et ejendomsforvaltningsselskab til at gøre dette arbejde for dig.
  • Spørg de fagfolk, du monterede, da du købte ejendommen, hvis de har nogen anbefalinger til et lokalt ejendomsadministrationsselskab.
  • Sørg for, at holdet tildelt din ejendom svarer til selve ejendommen selv og indeholder en blanding af ejendomschefer, administratorer, revisorer og vedligeholdelsesingeniører til at dække alle aspekter.
  • Før du ansætter et ejendomsadministrationshold, spørg om virksomhedens certificeringer og kontroller deres legitimationsoplysninger med certificeringsbrættet.

    • Tips

    Hvis du ikke har en masse ejendomserfaring, så prøv indirekte investeringer gennem udveksling af udvekslede midler (ETF`er) eller ejendomsinvesteringstræd (Reits) som en måde at investere i fast ejendom uden besværet med direkte ejerskab.
  • Nogle områder kræver, at du har en licens til at blive en kommerciel ejendomsudvikler. Før du bliver involveret i købsprocessen, skal du tale med en ejendomsadvokat for at finde ud af, hvad kravene er, hvor du bor.
  • Bekendtgør dig selv med erhvervsejendomme ordforråd - at kunne "Tal Talk" vil sikre, at folk tager dig alvorligt som en udvikler, selvom du lige er begyndt.

    • Advarsler

    Kommerciel fast ejendom er en risikoføre investering end boligområde. Hvis du ikke er velbevandret i ins og outs af fast ejendom, skal du sørge for at have en masse professionel hjælp og råd fra fast ejendom advokater og agenter.
    Del på sociale netværk :
    Lignende