Sådan køber man konkurs Foreclosures: 15 trin (med billeder)

Mange mennesker søger at købe fast ejendom fra en afskærmning eller et banksalg i et forsøg på at få en lejlighedskøb. Ved at købe på et sådant salg kan du muligvis betale en pris, der opfylder bankens gæld, men kunne være væsentligt lavere end ejendomsværdien af ejendommen. En særlig kategori af salg er salget af ejendom i konkurs. Salget af konkursaktiver har deres egne særlige bekymringer for at se på, og særlige procedurer, der skal følges. I sidste ende kommer dit køb dog med ekstra beskyttelse i form af en konkursdomstolsordre.

Trin

Del 1 af 5:

Søger og finder egenskaber

1. Ansætte en ejendomsmægler. De første skridt relateret til at købe en ejendom gennem en konkurs sag er ikke anderledes end at købe andre ejendomme. Selvom du måske gør det alene, kan du få bedre resultater, der arbejder med en ejendomsmægler. En agent har adgang til ejendomsfortegnelser, som du måske ikke har, og en agent kan hjælpe dig med at udarbejde og gennemgå papirarbejdet gennem hele processen.

2. Kontroller avisannoncering for konkurs salgsmeddelelser. Føderale konkurslov kræver, at fast ejendom, der skal sælges som en del af en konkurs sag, skal annonceres lokalt i et forsøg på at maksimere prisen. Hvis du ser i din lokale avis eller nærmeste store byblad, vil du sandsynligvis finde et særskilt afsnit i fast ejendom eller klassificerede annoncer, der viser konkurs salgsmeddelelser.

Billedet med titlen Få et job hurtigt trin 1

3. Brug online søgefunktioner. Nogle kommercielle ejendomsvirksomheder på internettet tilbyder søgefunktioner, der giver dig mulighed for at søge specifikt til ejendomme, der enten er i afskærmning, konkurs eller bank ejet salg. Du kan indstille daglige e-mail-advarsler, der viser sådanne egenskaber på websteder som RealtyTrac.com. Og du kan også vælge at bruge sådanne funktioner til at identificere egenskaber, der er tæt på dig.Nogle prøvewebsteder, du måtte vælge, er:

zillow.com

RealtyTrac.com

mls.com

loopnet.com

Del 2 af 5:

Forbereder at købe ejendommen

1. Konsultere med en advokat. Køb af en ejendom fra en konkurs ejendom bærer forskellige bekymringer end at købe en ejendom direkte fra ejeren. Det er en god ide at konsultere en advokat. Advokaten kan hjælpe dig med at forstå salgsprocedurerne, især de dele, der er forskellige i konkurs. Nogle af de juridiske spørgsmål, der opstår ved en konkurs køb, er:

Om ejendommen sælges gratis og klar af alle gæld
Uanset om du er ansvarlig for eventuelle udestående forpligtelser på ejendommen
Uanset om du kan være ansvarlig for miljøproblemer på ejendommen
Hvordan du kan håndhæve dit køb mod andre interesserede parter
om den tidligere ejer har nogen rettigheder til at indløse eller genkøbe ejendommen

Billede med titlen Luk en bankkonto Trin 8

2. Sikker forhåndsgodkendelse til finansiering. Når du har fundet en ejendom, er annonceret til salg i en konkurs sag, har proceduren tendens til at bevæge sig ret hurtigt, og du vil sandsynligvis ikke være i stand til at bremse det ned for at få finansiering. Et konkurssalg indebærer mange interesserede parter, herunder debitor, konkursforvalteren, selve retten, realkreditindehaveren og de usikrede kreditorer. Alle disse mennesker afventer ofte resultatet af salget af ejendommen, for at lære om der vil være kontanter til at distribuere i konkurs sagen. Domstolen vil ikke udsætte et salg for at imødekomme dig.

Billedet med titlen være gæld Free Trin 3

3. Bestem den juridiske ejer af ejendommen. Når en ejendom er et aktiv i en konkurs sag, kan den juridiske ejer - personen med retten til at sælge den - ikke være den enkelte debitor. Du, din advokat eller din ejendomsmægler, bliver nødt til at undersøge Rettens optegnelser for at bestemme den juridiske ejer.

Hvis debitor har indgivet et kapitel 7 konkurs, så overfører alle ejendomme lovligt til en konkursforvalter. Konkursforvalteren er den person med myndigheden til at forhandle om salg af ejendommen. Du kan finde ud af administratorens identitet ved at kontakte konkursretten og kontrollere den officielle docket af debitorens konkurs sag.

Hvis debitor har indgivet et kapitel 11 eller kapitel 13 konkurs sag, bevarer debitor juridisk ejerskab af ejendommen og har beføjelse til at forhandle salget.

Billedet med titlen Hjælp Gem miljøet Trin 44

4. Forsøg at se eller inspicere ejendommen. Meget ofte sælges ejendomme, der sælges gennem konkurssager, "som det er."Du vil normalt have meget begrænset mulighed for at se ejendommen, bortset fra at køre udefra. Ikke desto mindre bør du eller din agent eller advokat forsøge at kontakte debitor eller konkursforvalter og få tilladelse til en mere grundig inspektion.

Som ved køb af ethvert hjem er du ansvarlig for omkostningerne ved din egen inspektion, hvis du vælger at ansætte en professionel hjemmeinspektør.

Nogle gange vil avisannoncen, der viser konkurs ejendom til salg, også reklamere for et åbent hus. Hvis du ser dette, skal du benytte lejligheden til at se ejendommen mere detaljeret.

Disse betragtes som distresserede egenskaber. Pas på de risici, du måtte tage, hvis du køber AS-er ejendom.

Del 3 af 5:

Bestemmelse af dit tilbudsbeløb

1. Forskning den rimelige markedsværdi af ejendommen. En ejendomsmægler skal kunne hjælpe dig med dette, selvom internetkilder kan hjælpe dig med at gøre noget af arbejdet selv. Du vil gerne sammenligne ejendommen med andre egenskaber af samme størrelse, funktion og placering. Find ud af, om lignende ejendomme har solgt for nylig i området og kompilerer disse salgspriser. Den retfærdige markedsværdi af ejendommen, du overvejer, bør være lidt ens.

Nogle online websites gør denne proces meget enkel. Du kan blot skrive på gadenavn for enhver ejendom, og webstedet vil bestemme det på et kort, identificere nærliggende salg og præsentere dig med en rækkevidde for ejendomsværdien. Nogle websteder, der tilbyder denne funktion, er Zillow.com, redfin.com, eller boliger.com.
Arbejde med en specialiseret afskærmning agent og få en professionel inspektion udført for at finde ud af yderligere panter på den afskærmede ejendom.

2. Forskning de udestående gæld på ejendommen. Hvis ejendommen sælges som en del af en konkurs sag, så kan du gå til konkursretten og undersøge de forpligtelser, som debitoren rapporterede. Specielt vil du være mest interesseret i debitorens tidsplan C, som er listen over sikrede gæld. Gennemgå det omhyggeligt for at se det samlede antal realkreditlån på ejendommen.

Du skal muligvis søge konkursedocket til andre dokumenter også. Det er muligt, at debitoren måske har efterladt en kreditor fra sin tidsplan C-rapport, og at kreditor kan indgive en efterfølgende meddelelse om sikret krav.

Arbejde med en specialiseret afskærmning agent og få en professionel inspektion udført for at finde ud af yderligere panter på den afskærmede ejendom.

Billede med titlen Filafgifter for en afdød person Trin 3

3. Beregn dit tilbudsbeløb. At kende mængden af gæld på ejendommen kan hjælpe dig med at forudse, hvad du måske måtte tilbyde som købspris. Du vil ikke overskride, hvad du mener er den rimelige markedsværdi af ejendommen, selvfølgelig, men dit tilbud vil sandsynligvis skulle overstige mængden af de udestående lån. Under konkurslov har kreditorerne ret til at gøre indsigelse mod en salgspris, som de anser for lavt.

Overvej for eksempel et hjem i konkurs, der har et første pant på $ 150.000 på grund, og et andet pant på $ 70.000, for i alt $ 220.000. Hvis du sender et tilbud på $ 100.000, ville det første pant kun modtage delvis betaling, og det andet pant vil ikke modtage noget. Det er usandsynligt, at et sådant tilbud ville blive accepteret.

Antag, med de samme data, at du estimerer værdien af ejendommen til at være omkring $ 300.000. Du kunne tilbyde $ 220.000. Så ville begge realkreditlån blive betalt fuldt ud, og du ville have huset for omkring 70% af dets værdi.

Nogle egenskaber er simpelthen "under vandet."Det betyder, at realkreditlånene overstiger værdien. Du ville ikke forventes eller forpligtet til at byde højere end den daglige markedsværdi af ejendommen. I så fald vil realkreditholdere sandsynligvis tabe penge.

De fleste långivere med første og anden liens vil indtaste et bud for ejendommen mindst svarende til lånebeløbet for at sikre, at de modtager ejendommen og kan bortskaffe det i en separat transaktion.

Billede med titlen forhandle et tilbud trin 6

4. Forhandle en købspris. Når du har besluttet, hvad du mener at være en rimelig pris for ejendommen, kan du gøre dit tilbud til ejeren eller trustee. Som i enhver forhandling bør du være forberedt på en vis back-and-frem-kommunikation, da du forsøger at nå til enighed. Til sidst vil du enten nå en fælles pris, eller du vil beslutte at opgive købet.

Del 4 af 5:

Afslutning af konkurs køb

1. Gennemgå en købs- og salgsaftale. Som køber i konkurs vil du sandsynligvis blive præsenteret med en købs- og salgsaftale fra debitor / ejer eller trustee. Dette er scenen, hvor du skal have en advokat eller ejendomsmægler hjælpe dig. Mange af vilkårene for en standard købs- og salgsaftale gælder muligvis ikke for en konkurs salg. For eksempel kan et standardsalg være betinget af at opnå finansiering, men et konkurssalg vil normalt kræve, at du har den forudbestemte. Du vil gerne tjekke følgende oplysninger om aftalen:

nøjagtig beskrivelse af ejendommen
Nøjagtig repræsentation af købsprisen
Afslutningsomkostninger, som du måske er ansvarlig for
særlige bestemmelser
Lukkedato

Billede med titlen notarize et dokument trin 9

2. Deltage i en høring i konkursretten. Dette er måske den største forskel mellem at forhandle et privat ejendomssalg, eller endda en bank ejet afskærmning salg, og et salg i en konkurs sag. Som et salg af et aktiv i en konkurs ejendom, skal salget godkendes af konkursdommeren. Dommeren vil gennemgå den estimerede dagsværdi af ejendommen (som præsenteret af debitor eller trustee) og de udestående lån. Dommerens hovedformål er at sikre, at procedurerne i konkursretten følges, og at salget er i kreditorernes bedste interesse generelt.

3. Vær forberedt på at byde på auktion. Det vigtigste, du har brug for at forstå om at købe en ejendom gennem en konkurs sag, er, at dit køb ikke er endelig indtil Domstolen. Selvom du måske har en underskrevet købs- og salgsaftale, er denne aftale underlagt den endelige godkendelse af retten. Domstolen har beføjelse til at gøre et privat salg til en åben auktion afhængigt af værdien af ejendommen.

For eksempel overveje det tidligere eksempel på en ejendom med realkreditlån i alt $ 220.000, og en anslået god markedsværdi på $ 300.000. Hvis du forhandler en salgspris på $ 220.000, vil de to realkreditholdere blive opfyldt. Resten af debitorens kreditorer ville dog ikke modtage noget. Konkursdommeren kan bestille en auktion til at sælge ejendommen for en højere pris. Enhver pris mellem $ 220.000 og $ 300.000 ville stadig være en lejlighedskøb for køberen, og ville generere penge til at betale debitorens anden gæld.

Billedet med titlen Ansøg om børnehave TRIN 13

4. Få en domstolsordre for et "gratis og klart" salg. Til sidst, om du køber ejendommen gennem din egen forhandlede aftale eller gennem en konkursauktion, skal salget godkendes af dommeren. Et salg i konkurs er generelt afsluttet med en ordre, der hedder, at dit køb er "fri og klar" af alle pensioner, belægninger eller andre krav til ejendommen.

Den "fri og klare" ordre betyder, at du ikke behøver at bekymre dig om andre realkreditinstitutter, der kræver betaling fra dig for eventuelle udestående lån. Deres eneste handlingsforløb er gennem konkursretten som kreditor.

Del 5 af 5:

Tips

Sæt nogle penge til hjemme reparationer, hvis huset har brug for nogen presserende reparationer.
Kontroller retten til indløsningslovgivning i din tilstand, hvorigennem husejere kan genvinde deres ejendom, hvis de betaler alle afgifter inden for en bestemt periode.

Video.

Ved at bruge denne service kan nogle oplysninger deles med YouTube.

Del på sociale netværk :

Sådan køber man konkurs foreclosures

Trin

Video.